房贷新政下“借名买房”的法律风险

  为了享受首套房的优惠折扣，而借用他人名义买房，其实存在很多风险。厦门中院民一庭庭长刘友国提醒说，借用他人名义买房，很容易产生法律纠纷，容易带来法律风险。首先，如果名义产权人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；其次，如果名义产权人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承；最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

  刘友国法官说，对于这类借用他人名义买房所产生的纠纷，由于法律上首先推定不动产权属证书上的登记人是产权人，作为实际购房人要推翻法律上的这种推定，必须提供充分的证据来证明实际购房人与名义产权人是一种委托代理关系，同时还必须有证据证明购房款是实际购房人直接支付的。但在纠纷发生后，再去收集这些证据往往会很困难。

  此外，对于外地购房者欲通过“买”假社保获得银行贷款的行为，刘友国说，这本质上是违规挂靠参保，钻了我国社会保险法规的空子。根据目前社会保险的有关规定，员工在企业工作期间没有缴交或少交社会保险费的，可以要求企业为其补交。该规定本是为了保护劳动者的合法权益,现在却成为一些购房者、中介机构和开发商规避国家有关外地人“限贷”政策的“法律依据”。这种做法表面上似乎“有法可依”，但实际上违反了法律的规定，存在巨大的风险。

  首先，补交社会保险的前提是购房人在这期间与企业存在真实的劳动雇佣关系，一旦双方的虚假劳动关系被查实，社保部门将取消其参保资格；其次，购房人一般需要一次性将所有的社保费交给被挂靠企业，而被挂靠企业一般属于“空壳”公司，往往有可能卷款逃跑；第三，被挂靠企业与购房人之间存在社会保险缴纳记录和劳动合同等，一旦购房人以这些材料作为证据起诉被挂靠企业，被挂靠企业往往会败诉并承担诸如补发工资等责任；第四，一旦被挂靠企业与劳动者的社会保险关系被确认无效，银行可能拒绝放款导致房屋交易无法进行，鉴于现在很多房屋买卖合同均有规定“如买方无法获得银行贷款，需一次性补足差额”之类的条款，购房人将被业主或开发商追究违约责任。